Casa o departamento, crédito o contado, preventas y Airbnb

El negocio de las rentas inmobiliarias es analizado por el equipo de Nortia para encontrar las claves para elegir el inmueble perfecto que genere altos rendimientos y plusvalía segura, en la primera parte del artículo se revisaron características como Ubicación, Edad, Precio y Tamaño, en esta segunda parte se llega a mayor profundidad sobre el tipo de inmueble ideal, en cuanto, formato de compra y esquema de renta.

Casa o Departamento

El mercado inmobiliario de las ciudades mexicanas ha tenido un cambio importante en los últimos años, la oferta de vivienda ha pasado de ser absolutamente dominada por las casas a compartir mercado con los departamentos. Este movimiento de mercado ha sido más reciente en algunas ciudades que en otras, sin embargo, el crecimiento del mercado de departamentos es innegable y ha forzado a los inversionistas a preguntarse donde es mejor colocar su capital, casas o departamentos.

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La realidad es que no existe una respuesta absoluta, el rendimiento en rentas y la plusvalía de casas contra departamentos no depende de forma general al tipo de vivienda, sino de las características particulares de cada inmueble, revisadas en la primera parte de este artículo.

Ahora bien, si existen diferencias generales a ser tomadas en cuenta cuando se escoge entre invertir en una casa o un departamento. Las casas tienen la ventaja de que, al devaluarse la construcción, la tierra continúa plusvalizándose, sin embargo, se ha visto que mientras más crecen verticalmente las ciudades, esta ventaja es cada vez menor.

Los departamentos bien conservados zonas consolidadas de ciudades verticales como los hay en Ciudad de México, Guadalajara o Monterrey, tienden a continuar plusvalizándose con los años, dado que el costo de la tierra se vuelve impagable para el grueso del mercado y las personas siguen queriendo vivir en las colonias mejor ubicadas dentro de las ciudades.

Ya sea que se prefiera invertir en casas o departamentos, las oportunidades se amplían todos los años, en horizontal o en vertical, el mercado de vivienda en México tiene mucho que ofrecer.

Crédito o Contado

Dado que todos los inversionistas cuentan con una cantidad limitada de capital para invertir, ya sea por disponibilidad de efectivo, presupuesto o estrategia de diversificación, siempre resulta una opción atractiva buscar créditos para acceder a un mayor patrimonio.

El optar por pagar de contado o adquirir un crédito hipotecario tiene muchas variables, desde si se cuenta con ahorro o disponibilidad de crédito INFONAVIT, hasta el nivel de riesgo que el inversionista busca.

Si se elige adquirir un crédito, se le recomienda al inversionista buscar tasas de interés bajas, poniendo atención al CAT (Costo Anual Total de un crédito), dado que este incluye costos que la tasa de interés no, como lo son cuota de administración y seguros. En caso de optar por utilizar un crédito INFONAVIT, se recomienda buscar un crédito compartido con banca privada (COINFONAVIT), ya que las tasas son menores.

Otra clave para utilizar un crédito hipotecario es tener en cuenta los pagos mensuales, dado que a menos que el enganche sea mayor al 50% del valor de la propiedad, en una hipoteca de 15% años, la renta de este no alcanzará para cubrir la totalidad del crédito y los costos de propiedad (mantenimiento e impuestos), por lo que el inversionista tendrá que tener la seguridad de poder cubrir los pagos con otros ingresos.

Un factor a favor de las hipotecas es forzar al inversionista a ahorrar en forma de propiedades, dado que se está obligado a cubrir una cuota mensual, a quienes les cueste trabajo llevar un plan de ahorro esto les puede resultar muy útil.

 

Preventas en el mercado de rentistas

Las preventas tienen el gran atractivo de ofrecer fuertes descuentos, los cuales son mayores mientras más largo sea el tiempo de entrega. Esto ha hecho que el mercado de preventas resulte muy atractivo para inversionistas que compran en las primeras etapas de venta de edificios y condominios, para vender con una ganancia al finalizarse la construcción.

Sin embargo, el mercado de preventas también representa una muy buena oportunidad para los inversionistas rentistas, ya sea que se desee liquidar la unidad o acceder a un esquema de crédito impartido por el mismo desarrollador o terceros, el inversionista pagará un precio menor al de lista y pondrá la unidad en renta basándose en el valor comercial, generado mejores rendimientos anuales aunque, ciertamente, también sacrificando meses de renta y plusvalía mientras la unidad no haya sido terminada.

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Para calcular si el descuento de preventa resulta conveniente, se recomienda comparar el descuento anualizado (porcentaje de descuento dividido entre los meses para la entrega, multiplicado por 12) contra el rendimiento anual de la unidad de en renta más la plusvalía anual estimada.

Por ejemplo, si un departamento a ser entregado en 18 meses, tiene un descuento de 20%, este anualizado sería 13.3%. Si se estima que el departamento dará un rendimiento de 5% y se plusvalizará 6%, entonces el descuento de 13.3% es mayor al 11% de rendimiento que se obtendría por un departamento similar de entrega inmediata, y la opción de preventa resulta conveniente. 

Renta tradicional o Formato AirBnB

Las rentas temporales por internet son una nueva opción para los inversionistas rentistas, el formato de tipo AirBnB permite poner en renta por periodos cortos una propiedad, o una parte de una propiedad, a visitantes que esta oferta les resulta más conveniente que un hotel, por su costo o características del lugar.

Este formato tiene sus ventajas y limitantes frente al modelo de renta tradicional, la principal ventaja es la rentabilidad. Un departamento rentado en plataformas como AirBnB puede generar rendimientos anuales de alrededor de 12%, frente al 5% o 6% estándar en formato tradicional, sin embargo, esa alta rentabilidad depende de el tiempo que se tengan inquilinos y esto puede ser altamente variable.

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En cuanto a limitantes, además de los periodos irregulares de renta, se debe tomar en cuenta que el inversionista deberá de contratar un administrador del inmueble para que se haga cargo de gestionarlo, a menos que se desee invertir tiempo personal en ello.

Por otra parte, el inversionista debe de tomar en cuenta que no todos los inmuebles son atractivos en este formato, estos deberán de encontrarse en zonas turísticas o cercanas a centros de trabajo para atraer inquilinos.

Igualmente se debe de tomar en cuenta que no todos los edificios y fraccionamientos cerrados permiten este formato de renta, por lo que si se desea comprar un inmueble para rentar en este formato es necesario tener la seguridad de que esto no va en contra de las normativas internas del edificio o fraccionamiento.